Onde o investidor de fora tem errado ao comprar na ilha
Florianópolis atrai muito dinheiro de fora, e os motivos são reais: população crescendo, aeroporto batendo recorde, tecnologia puxando renda. Com esses números, é fácil comprar rápido demais. Estes são os erros que mais vejo em quem compra sem morar aqui.
Por Artur Serpa, consultor imobiliário na Grande Florianópolis
Primeiro, por que tanta gente está comprando aqui
Os fundamentos existem. A cidade ganhou 11.125 moradores em um ano e chegou a 587,4 mil habitantes na estimativa de 2025 do IBGE, com a região metropolitana crescendo 2,24%, a maior taxa entre as trinta maiores do país, segundo o ND+. O Floripa Airport fechou 2025 com 5,1 milhões de passageiros e abriu 2026 com o melhor primeiro trimestre da história: 1,78 milhão de pessoas, 41% delas em voos internacionais. E a tecnologia responde por 25% do PIB municipal, com R$ 12 bilhões de faturamento e 38 mil empregos, segundo o Observatório ACATE.
Isso sustenta demanda de moradia o ano inteiro, e não só no verão. O metro quadrado subiu 8,20% em doze meses até agosto de 2026, pelo FipeZAP, enquanto Itapema subiu 4,85% e Balneário Camboriú, 2,82%. Só a atividade do Airbnb movimentou R$ 4,7 bilhões na cidade em 2024, segundo estudo da FGV divulgado pela plataforma. Números assim atraem pressa, e pressa custa caro.
1. Contar com o Airbnb sem ler a convenção
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que alugar unidades em condomínio por curta temporada, como no Airbnb, exige que a destinação tenha sido alterada em assembleia, com no mínimo dois terços dos condôminos. Na prática, um prédio residencial comum pode barrar esse uso.
Antes de comprar para alugar por diária, peça a convenção e as atas recentes. Em lançamento, pergunte à incorporadora como a destinação está prevista e peça isso por escrito. Alguns projetos já nascem com essa previsão; outros, não.
2. Fazer a conta com o mês de janeiro
A ilha lota no verão e esvazia no inverno, principalmente nas praias do norte e do leste. Quem calcula a renda anual pela diária de janeiro superestima o retorno. A conta séria usa ocupação mês a mês e desconta condomínio, IPTU, limpeza, gestão e reposição de móveis.
3. Ignorar o imposto que chega em 2027
A reforma tributária muda a conta de quem aluga. Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física que tiver mais de três imóveis alugados e receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior passa a recolher os novos impostos, IBS e CBS, sobre o aluguel a partir de 2027. Há redução de 70% na alíquota para locação e um redutor social de até R$ 600 por mês para unidade residencial, segundo análise publicada no IBDFAM. Quem tem um ou dois imóveis fica fora. Quem está montando carteira precisa colocar isso na planilha antes de comprar o quarto.
A regulamentação ainda está sendo detalhada. Confirme os valores com o seu contador antes de decidir a estrutura, se pessoa física ou holding.
4. Comprar a vista sem olhar o terreno da frente
Vista é o que mais valoriza um apartamento de temporada, e também o que mais se perde. Terreno vizinho sem proteção pode receber prédio dentro do que a zona permite. Explico como consultar isso em Gabarito e vista.
5. Escolher a praia pela foto
No norte da ilha, o mar costuma ser mais calmo e atrai famílias. No leste, as praias são de mar aberto e atraem outro público. O centro e o continente têm demanda de quem vem trabalhar ou estudar o ano inteiro, e é onde a tecnologia e a universidade seguram o aluguel anual. Cada região pede um tipo de imóvel e um tipo de aluguel, e errar isso derruba a ocupação.
6. Esquecer que juro alto também é oportunidade
Em 16 de setembro de 2026 o Copom cortou a Selic para 13,75% ao ano, o quinto corte seguido, segundo o InfoMoney. Juro nesse nível ainda deixa muito comprador financiado fora do mercado, e é justamente por isso que quem compra à vista negocia melhor agora. Quando a taxa cair mais, a concorrência volta. Quem espera o juro ideal costuma encontrar o preço ideal já ocupado.
7. Esquecer da saída
O investidor faz a conta da entrada e esquece de pensar em quem vai comprar o imóvel dele daqui a cinco ou dez anos. Planta muito específica, condomínio caro demais para o bairro ou unidade sem vaga reduzem o número de compradores lá na frente. Em cidade que recebe 11 mil moradores novos por ano, a pergunta certa é: que família vai querer isto em 2031?
Perguntas frequentes
O condomínio pode proibir Airbnb?
Sim. Pelo entendimento da Segunda Seção do STJ de maio de 2026, o uso para curta temporada precisa ser aprovado em assembleia por no mínimo dois terços dos condôminos.
Vale a pena investir em imóvel em Florianópolis?
Depende do imóvel e da estratégia. A cidade vem valorizando acima da média do país, com população e economia em crescimento, mas retorno passado não garante o futuro, e a escolha do bairro e do tipo de aluguel pesa mais que a média da cidade.
Aluguel por temporada rende mais que aluguel anual?
Depende da ocupação. Na alta temporada a diária compensa, mas os meses vazios e os custos de gestão podem deixar o anual mais vantajoso.
Quem aluga imóvel vai pagar mais imposto com a reforma tributária?
Depende do tamanho da carteira. A partir de 2027, pessoa física com mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano passa a recolher IBS e CBS, com alíquota reduzida em 70%. Quem tem um ou dois imóveis fica fora.
Fontes: STJ, notícia de 7 de maio de 2026 · Airbnb News, estudo FGV, 12 de novembro de 2025 · Índice FipeZAP, agosto de 2026 · IBGE, Estimativas da População 2025, via ND+ · Floripa Airport, 9 de abril de 2026 · Observatório ACATE, 14 de março de 2025 · InfoMoney, 16 de setembro de 2026 · IBDFAM, 4 de maio de 2026.
Como eu olho um imóvel para quem vai investir
