Quanto custa comprar um imóvel em Florianópolis, além do preço
Quem compra paga ITBI à prefeitura, a escritura no tabelionato e o registro no cartório de imóveis. Num apartamento de R$ 2 milhões pago à vista em Florianópolis, essa soma chega a R$ 50.029,31. A calculadora abaixo faz a conta com as tabelas de 2026.
Por Artur Serpa · atualizado em 29 de setembro de 2026
Estimativa com a tabela de emolumentos do TJSC para 2026, o FRJ de 22,73%, ISS de 5% e as leis de ITBI de cada município. Fora de Florianópolis, usei 5% de ISS, o máximo permitido por lei; o cartório pode cobrar menos. Não inclui certidões, avaliação do banco nem laudêmio. O valor oficial sai na guia da prefeitura e no orçamento do cartório.
O ITBI em cada cidade
O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel. As quatro cidades da Grande Florianópolis cobram 2%; a diferença está em quem financia.
| CIDADE | ALÍQUOTA | PARTE FINANCIADA |
|---|---|---|
| Florianópolis | 2% | 0,5% sobre o valor financiado pelo SFH, até R$ 259.540,29. O que passar disso e a entrada pagam 2%. |
| São José | 2% | Sem redução para financiamento comum. As alíquotas menores valem só para habitação popular. |
| Palhoça | 2% | 0,5% só em programa habitacional federal para renda de até 3 salários mínimos. |
| Biguaçu | 2% | 1% sobre a parte financiada pelo SFH e 1,5% quando o financiamento usa FGTS. |
O imposto é pago antes da escritura: o tabelionato só lavra o ato com a guia quitada. Em Florianópolis, o próprio comprador gera a guia no site da prefeitura e declara o valor da compra. Se a prefeitura entender que o valor declarado está abaixo do mercado, pode abrir fiscalização e cobrar a diferença com multa. A lei da capital também permite parcelar o ITBI.
Na compra na planta, Florianópolis e Palhoça calculam o ITBI sobre o imóvel pronto, com terreno e construção. Em Florianópolis, imóvel residencial de até R$ 206.266,96 é isento, o que quase nunca vale para o alto padrão.
Escritura: quando existe e quanto custa
Na compra à vista, a escritura pública é feita no tabelionato de notas. Em Santa Catarina, o valor segue uma tabela única do Tribunal de Justiça: acima de R$ 226.100,05, somam-se R$ 50 a cada R$ 50 mil, até um teto de R$ 5.664,71 de emolumento, que é atingido por volta de R$ 3,7 milhões. Em cima do emolumento entram o FRJ (22,73%), o ISS do município e o selo de fiscalização.
Quem financia não paga escritura. O contrato do banco tem força de escritura pública (Lei 9.514/97, art. 38) e vai direto para o registro.
Compra à vista em Florianópolis, com os valores de 2026:
| VALOR DO IMÓVEL | ITBI | ESCRITURA | REGISTRO | TOTAL |
|---|---|---|---|---|
| R$ 1.000.000 | R$ 20.000,00 | R$ 3.777,65 | R$ 3.697,06 | R$ 27.474,71 |
| R$ 2.000.000 | R$ 40.000,00 | R$ 5.054,95 | R$ 4.974,36 | R$ 50.029,31 |
| R$ 3.000.000 | R$ 60.000,00 | R$ 6.332,25 | R$ 6.251,66 | R$ 72.583,91 |
| R$ 5.000.000 | R$ 100.000,00 | R$ 7.254,84 | R$ 7.239,40 | R$ 114.494,24 |
Registro: é ele que torna o imóvel seu
Enquanto a compra não é registrada na matrícula, o imóvel continua no nome do vendedor. O registro segue a mesma lógica da escritura, com tabela própria e o mesmo teto. Quem financia registra dois atos: a compra e a alienação fiduciária, que é a garantia do banco, calculada sobre o valor financiado.
O primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH tem 50% de desconto nos emolumentos do registro (Lei 6.015/73, art. 290). Desde outubro de 2025, o SFH vale para imóveis de até R$ 2,25 milhões.
O que fica fora da conta
- Certidões. A certidão atualizada da matrícula custa R$ 72,81 no 1º Registro de Imóveis de Florianópolis, já com FRJ e ISS. Costumam entrar também as certidões pessoais do vendedor.
- Avaliação do banco. Na Caixa, pelo SBPE, de R$ 841,44 a R$ 954,13. No Itaú, até R$ 1.950. Cada banco tem a sua tabela.
- Laudêmio. Em terreno de marinha, comum na orla da ilha, a União cobra 5% do valor do terreno, sem a construção. Quem paga é o vendedor, mas a certidão da SPU precisa estar pronta para a escritura sair.
- Taxas da incorporadora. Na compra na planta, taxas de transferência ou de interveniência dependem do contrato e precisam estar no quadro-resumo. Expliquei isso no guia de compra na planta.
Perguntas que eu mais ouço
O ITBI é calculado sobre o valor que eu paguei?
Em regra, sim. O STJ decidiu que o valor declarado na compra presume-se o de mercado e que a prefeitura só pode contestá-lo com processo próprio (Tema 1113). Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 mudou a regra do Código Tributário, e até onde essa mudança vale ainda está em discussão.
Quem financia paga menos ITBI?
Depende da cidade. Florianópolis cobra 0,5% sobre a parte financiada pelo SFH, até R$ 259.540,29, e Biguaçu cobra 1%. Em São José e em Palhoça, fora dos programas habitacionais, são 2% sobre o valor inteiro.
Em que ordem eu pago cada coisa?
Primeiro o ITBI, depois a escritura e, por último, o registro. Quem financia pula a escritura: o banco envia o contrato direto para o cartório de registro.
Na compra na planta, quando eu pago o ITBI?
Na transferência da unidade, que costuma acontecer perto das chaves. Em Florianópolis e em Palhoça, a base é o imóvel pronto.
A calculadora substitui o orçamento do cartório?
Não. Ela usa as tabelas oficiais de 2026, mas o valor final sai na guia da prefeitura e no orçamento do cartório, que podem ter diferença de centavos ou atos extras.
Fontes
- Prefeitura de Florianópolis: ITBI, informações gerais
- Prefeitura de São José: geração da guia de ITBI
- Palhoça: Instrução Normativa 002/2024 (ITBI)
- Lei Complementar estadual 755/2019 (emolumentos em SC)
- TJSC: Circular CGJ 643/2025, valores de 2026
- 1º Registro de Imóveis de Florianópolis: emolumentos
- Lei 9.514/97 (contrato com força de escritura)
- Lei 6.015/73, art. 290 (desconto no primeiro imóvel)
- Caixa: tabela de tarifas
- Agência Brasil: novo teto do SFH
- SPU: laudêmio e transferência de imóvel da União