Comprar imóvel na planta: o que conferir do contrato às chaves
Na planta, você paga durante anos por um imóvel que ainda não existe. A lei dá ao comprador proteções que pouca gente usa, porque não sabe onde olhar. Este guia segue a ordem em que as coisas acontecem.
Por Artur Serpa · atualizado em 29 de setembro de 2026
Antes de assinar: o registro da incorporação
A incorporadora só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis (Lei 4.591/64, art. 32). O número desse registro precisa aparecer nos anúncios, nos impressos e nos contratos (art. 32, §3º). Vender unidade sem esse registro é contravenção.
O memorial reúne o projeto aprovado, as certidões do terreno e da incorporadora, o memorial descritivo dos acabamentos, o cálculo das áreas e a minuta da convenção do condomínio. Eu leio três partes com atenção: o memorial descritivo, porque é ele que vale se o acabamento mudar; o cálculo das áreas, para comparar a área privativa com a total; e a cláusula de carência.
Carência é o prazo em que a incorporadora ainda pode desistir do projeto, se ela declarou isso no memorial (art. 34). Se desistir, precisa avisar cada comprador por escrito. Nas fichas dos empreendimentos que eu acompanho, coloco o número do registro sempre que a construtora o divulga.
O quadro-resumo: a primeira página do contrato
Desde 2018, o contrato de compra na planta começa com um quadro-resumo obrigatório (art. 35-A). Nele precisam estar:
- o preço total, a entrada, a forma de pagamento e os vencimentos;
- o valor da corretagem, as condições e quem recebe;
- o índice de correção e o período em que cada índice vale;
- os juros, se são mensais ou anuais, e o sistema de amortização;
- as consequências do distrato, com penalidades e prazos em negrito;
- o prazo para pagar o saldo depois do habite-se;
- os ônus que pesam sobre o imóvel;
- o número do registro da incorporação, a matrícula e o cartório;
- a data-limite do habite-se e o que acontece se ela atrasar.
Se faltar algum item, a incorporadora tem 30 dias para corrigir. Depois disso, o comprador pode desfazer o contrato por justa causa. As cláusulas de distrato exigem uma assinatura específica sua, além da assinatura do contrato.
Patrimônio de afetação
Com o patrimônio de afetação, o terreno, a obra e o dinheiro daquele empreendimento ficam separados do resto da incorporadora e só respondem pelas dívidas dele (art. 31-A). Se a incorporadora quebrar, a obra fica fora da falência, e os compradores decidem em assembleia se continuam a construção ou liquidam o empreendimento (art. 31-F).
A afetação é opcional. Por isso eu sempre pergunto se o termo foi averbado na matrícula. Vale saber também o limite dela: se os compradores assumem a obra, assumem junto o custo que falta para terminá-la.
No empreendimento afetado, uma comissão de pelo menos três compradores acompanha a obra e recebe da incorporadora, a cada trimestre, o demonstrativo do andamento e as contas.
Como o preço anda durante a obra
Até as chaves, as parcelas costumam ser corrigidas pelo INCC, o índice da FGV que mede o custo da construção. Nos 12 meses até setembro de 2026, o INCC-M acumulou 6,61%. Numa parcela de R$ 10 mil, isso dá R$ 661 a mais em um ano.
Depois do habite-se, muitos contratos trocam o INCC pelo IPCA ou pelo IGP-M, com juros. Essa troca depende do contrato, então vale o que estiver escrito no quadro-resumo.
Os juros cobrados antes das chaves, os chamados juros no pé, são permitidos quando o contrato os prevê de forma clara (STJ, EREsp 670.117). Depois do prazo de entrega, contada a tolerância, cobrar juros de obra é ilegal (STJ, Tema 996).
Se a obra atrasar
O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias corridos, escrita de forma clara e destacada (art. 43-A). Dentro desse prazo, o comprador não tem direito a multa nem a desfazer o negócio.
Passados os 180 dias, se o atraso não foi causado por você, há dois caminhos, e eles não se somam:
- Desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, mais a multa prevista, em até 60 dias, com correção.
- Manter o contrato e receber, na entrega, 1% do valor pago por mês de atraso, com correção.
Se você precisar desistir
Contrato assinado no estande de vendas ou fora da sede da incorporadora tem 7 dias de arrependimento, com devolução de tudo, inclusive a corretagem (art. 67-A, §10). O aviso vai por carta registrada com AR, e vale a data da postagem.
Depois desse prazo, desistir tem custo. A incorporadora devolve o que você pagou, corrigido, descontando:
- a comissão de corretagem, se ela foi informada antes e com destaque;
- uma multa de até 25% do que você pagou, ou de até 50% se o empreendimento tem patrimônio de afetação;
- impostos, condomínio e 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, se você chegou a ter o imóvel à disposição.
Com afetação, a devolução acontece em até 30 dias depois do habite-se. Sem afetação, 180 dias depois do distrato. Se a unidade for revendida antes, o prazo cai para 30 dias da revenda. E se você trouxer um comprador que a incorporadora aceite, não paga multa.
Os 50% estão em julgamento. Em agosto de 2026, o STJ afetou o Tema 1466, que vai decidir, com efeito para todos os processos, se a multa de até 50% vale nos empreendimentos com patrimônio de afetação. Até a decisão, as turmas do tribunal têm julgado de formas diferentes.
Na entrega das chaves
- Habite-se. A prefeitura atesta que o prédio pode ser ocupado.
- Averbação da construção. A incorporadora registra a obra pronta na matrícula (art. 44).
- Matrículas individuais. Cada apartamento passa a ter a sua própria matrícula.
- Pagamento do saldo. Com recursos próprios ou financiamento. O banco avalia a unidade antes de aprovar, e se o crédito sair menor que o saldo, a diferença fica com o comprador.
- ITBI e registro. É aqui que entram os impostos e o cartório. Fiz uma calculadora com as tabelas de 2026 para essa conta.
O que eu confiro antes de você assinar
- O número e a data do registro da incorporação, e a matrícula atualizada do terreno.
- Se o termo de patrimônio de afetação está averbado.
- Se o quadro-resumo está completo, com índice, juros e data-limite de entrega.
- O memorial descritivo da unidade, comparado com o material de venda.
- Se existe prazo de carência e se ele já terminou.
- O histórico de entregas da incorporadora: prazo, acabamento e o que mudou entre o render e a obra pronta.
Este guia explica o que diz a lei em setembro de 2026. Ele não substitui a leitura do seu contrato por um advogado.